我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：你好广叔，由于拿不定主意所以还是想再请教一下，
1。500总价您看，珺合府，富颐华庭，万科城市之光，珠江花城，保利翔龙天汇，广府壹号这几个楼盘如何选？优选哪几个？
2。现在房企出问题的不少，这些楼盘有没有风险。
3。现在是买房的时机吗？还是再等等。
谢谢，费心了。
回答：你好。
1、优选具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
2、目前看没多大问题，高层有释放流动资金缓解房企困难，建议是买成品楼
3、建议是再等等，年底或明年
提问：广叔，您好！总价在400—450之间想全款购置一套住房，作为投资，可以持有8—10年，最近看了以下楼盘：1、龙湖金地天峯，周边就是有点荒凉，没有什么配套，开发商说有8万平的商业，但是要到3号线支线建好后，才能开建。2、南沙湾越秀天悦海湾，这个盘各方面还可以，就是离城太远，就怕发展不起来。3、横沥岛美地江上沄启，担心金融岛发展不起来。4、黄埔越秀星樾山畔TOD，离高速250米，离市中心有点远。以上是我关注的楼盘，请您给我分析推荐一下！帮我排一下序，或者有更好的建议？
回答：你好。龙湖金地天峯，3号线番禺客运站，有番禺广场的带动，未来没问题；南沙湾越秀天悦海湾，在南沙客运港，不确定性较大；美地江上沄启，横沥岛确定性更高，属于南沙比较有潜力的地段，8-10年看也可考虑；星樾山畔TOD，地铁上盖，离区府也近，就高速有点噪音，也可考虑。
重点考虑方案4，其次是方案3
其他可科学城看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔，你好，6月份入手裕景花园别墅，200方，有加建到三百多方，八百多万一次性，已经交了30万定金，后来楼市观望情绪严重，现在手头有七百多万，（因为算上违约，有些盘降价也是差不多可以抵过）。我是继续交易还是考虑入新盘或二手，新盘有和樾府，二手有罗马家园，珠江御景湾，但是感觉指导价对罗马家园影响不大，八百多万估计在罗马也是买个140平方，别墅也看过丽江花园棕榈滩。
回答：你好。洛溪这个位置很一般，这种别墅在这个位置流动性就更弱了，适合自住。优先考虑新盘和樾府；罗马家园这种大面积也一般；丽江花园棕榈滩和裕景花园别墅差不多，偏自住，投资一般。
提问：你好你好！！广叔！非常非常想得到你的指导！最近想买一套总价400左右，首付200的一手房子，要来以后给儿子的！暂时不自住，最好可以以后可以出租。最近这周，看了这四个楼盘，希望可以得到你的指导，看看哪个值得入手！！
1.黄陂的保利翔龙 2.水西的星越山畔 3.都在地铁上盖，3.保利罗兰国际 4.莲花山的凯德山海连城
1，2都在地铁上盖。3.那个离地铁口有1.5公里，4.那个说之后规划8号线南延线3站到琶洲—客村—珠江新城，8个站
水西的星越山畔110房总价近450，跟黄陂的总价差不多，缺点是有条高速经过，离130米，虽然装了隔音墙，估计还会吵，保利罗兰国际的楼距很密，预售证还没有出来，预计价格也是4万，也有高速路，不过这个做全封闭隔音墙，南向单位不受影响，然后现在销售极力推荐我买莲花山这个凯德.山海连城原因是接近大湾区中心，发现潜力好。还有一个很重要的因素，说风水超好 ，他的意思是，短期肯定科学城好，但是科学城利好已经出尽，长远山海连城那边，政府导向是要发展，交通网络已经形成，5年左右，各项规划就差不多了，一线江景也是稀缺资源，所以，我下手前，还是要问问专业的广叔指导指导！盼回复！
回答：你好。保利翔龙可以考虑；星樾山畔离区府近，也都没问题；保利罗兰国际一直有推荐；凯德山海连城不建议，买入即站岗。
提问：广叔好，第二问。预算450万，老婆海珠西市二宫学校附近上班，1年半后小孩跟随老婆在市二宫附近上学，目前居住在3号线梅花园地铁站附近。看了荔湾万科金域曦府，契合投资+自住的需求，但有点超预算了。另外还看了番禺的龙湖金地天峯，品秀星翰，也看过黄浦的时代天境，招商臻珑府，广府壹号。主要是投资，能兼顾住更好。①450万预算买海珠二手还是买其它其他区新房。②万科金域曦府值得超预算垫脚买吗？③买老黄浦还是科学城，还是番禺，或者荔湾，更推荐哪个盘？
回答：你好。
1、如在海珠工作，考虑通勤方便可以买海珠二手，海珠没问题。
2、万科金域曦府，有白鹅潭CBD辐射，可以买。
3、这个倾向于科学城、老黄埔，其次万博。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔你好，我们拟购置一套总价在350左右的新房，目的主要是投资，同时也考虑能作为婚房，我在琶洲上班，通勤时间希望控制在一小时左右。现在我们主要考虑香雪周边的时代天韵（黄埔）、合生中央城和五矿一云台；另外还考虑番禺的房子例如品秀星瀚和星汇文玺。想咨询广叔意见如何选择，或建议其他可以考虑的楼盘。谢谢。
回答：你好。优先考虑科学城具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！品秀星瀚不建议，南站这边目前配套各方面都还不行，难成气候；星汇文玺也是，配套短时间还起不来，交通也一般。
提问：房叔你好，目前在番禺桥南时代柏林一套143方楼王住宅，自住环境很好，价值600万左右，买到现在一直没涨。武汉保利华都123方住宅一套，价值400万左右，都没有贷款。为了小孩小学初中，想投资广州主城区一套学区房，能兼顾自住和小孩读书，想请问房叔，这两套房有没有继续持有的价值，如果置换的话，怎么置换，购买广州哪里，可以兼顾自住和学区。
回答：你好。时代柏林自住还是很舒适的，边上就是公园。桥南板块交通是硬伤，没有地铁，价格方面也是偏贵，总体番禺本地人较喜爱。但缺少规划，房价不温不火。大面积总价也高，流动性方面也不是很好。保利华都算是区域标杆，可先持有，当然换到广州来也没问题。
提问：【新人首次提问】500万左右预算，2娃，后年大的小学，有老人一起帮忙，两口子都在海珠鹭江和磨碟沙上班，年薪合计50万左右，月工资流水2.5万左右（未考虑年终奖）公积金8k，打算做组合贷，考虑教育、通勤、保值升值，不想再住番禺，卖一买一，属于有贷款记录首套；11月中旬能收齐尾款预计有现金220万左右；看了很多新旧盘，请问天河骏景花园（二手2000年2房/小三房）、海珠逸景翠园/翠城花园（二手小三房）、黄埔富颐华庭（一手4.85万3房2022年低交楼，已认筹），请问怎么选？
回答：你好。你列的盘都还可以。骏景花园有一定楼龄，但地段好，紧挨金融城；逸景翠园，地铁11号线在建，近万达，离琶洲、磨碟沙也都不远，也有一定楼龄；翠城花园，有稍微新一点2009年建的，还可。富颐华庭也可以考虑。就按你这个顺序选吧。
提问：广叔，你好，最近看了骏景花园，天河壹品，但是骏景花园20年房龄，会影响以后吗？接盘，升值
回答：你好。20年楼龄的未来流动性偏弱，尽量选楼龄新一点的；天河壹品可以考虑。
提问：广叔您好，感谢广叔建议，去年已买科学城香树里投资，现住黄岐碧水湾两房83平方，房价一直不温不火，想全款换一套更保值自住，打算碧水湾出售或抵押贷，加上余款，预算全款300以内，看了以下几个盘，请房叔给予指导应该选哪个？（华侨天鹅堡因为是房抵工程款，比正常售价便宜几十万，周边配套是否值得选择，非常迷茫，求解，感谢！！）
1.里水美的东樾湾，95平方240w
2.金沙洲华侨城天鹅堡，95平方270w（特价房抵工程款）
回答：你好。优选考虑金沙洲华侨城天鹅堡，配套更好，离广州也近。
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