感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
前排，司马的“泛金沙洲”踩盘稿出街后，评论区还挺“虚撼”，老铁们洋洋洒洒，激扬文字。
虽说这板块连条“铁”都无，但居住人口着实庞大，市场关注度也不低。广佛交界处嘛，永远不缺话题。
那么，作为一位居住在“泛金沙洲”十余年的“洲余民”，同为大沥土著的思聪有义务给各位老铁，把板块情况说道说道。
交 通 / /
既然是“泛金沙洲”，自然是先为广州客服务。
据了解，选择这儿的广州客，很多来自广州火车站、三元里、芳村一带批发市场，甚至包括佛山楼市的大粮仓--中大批发市场。
思聪就主要以这几个地方为目的地，举例子：
往火车站、三元里：
1.广佛高速-环城高速。早晚高峰沙涌出入口和沙贝立交组成拥堵二重奏，思聪亲测早高峰到三元里差不多得50分钟。
2.黄岐北环路-广佛路-珠江大桥-内环路。但广佛路经常大堵塞，周末石门中学上学放学还经常堵死，回去看店的话甚至要预留个把小时。
3.水口水道大桥-金沙洲大桥-内环路。要走一段村道不说，过桥了还得绕过浔峰岗上金沙洲大桥，心累。
至于往海珠中大，也能走佛山一环-龙溪大道-环城高速，但同样是一个小时起步。
虽说老板们不用打卡上班，但普遍都懂得“力不到不为财”，看店一个比一个起早贪黑，就为躲开上下班高峰。
这也就不难理解，广州批发市场的老板为啥喜欢叫自家亲戚跟着做档口生意。
广佛高速几乎全天候拥堵
至于地铁，硬要扯上关系的，也只有那条猴年马月能落成的5号线，一般人的换房周期而言不要太指望。
也由于广州“开四停四”的缘故，这一带小区的业主早就形成“拼车互助联盟”。能开车进广州的档口老板，时不时把空位腾出来捎人。
教 育 / /
虽说广州客对学位不太看重，但思聪也得提醒，注重学位的老铁，请尽量选择黄岐片区的楼盘！
基本上以名雅花园为界，黄岐片的学区是黄岐中心小学半岛分校，初中直升黄岐中学，都是口碑较好的学校。
黄岐中心小学半岛分校
但若是合生君景湾或以北，对应读里水公办中小学（非里水中学、里水中心小学），口碑就一般般，这也直接影响到房价。
配 套 / /
里水大道的配套，大致可以广佛高速跨线桥分界。
南侧与黄岐交界处，小区密集，底商发达，吃喝玩乐样样齐。之前美的湖州地块未旧改前，每天早上还有不少老板开着奔驰宝马去吃“马路边边”靓汤粉。
但北侧就比较乏善可陈。除了沙涌村口有一个城乡风的仟悦荟，下一站就得去到尚未开业的里水嘉洲广场，沿途小区底商经营都一般。
仟悦荟
特别展旗峰脚下的几个盘，车旺人不旺。
大环境，也就这样了。虽说城乡结合部气息浓郁。但遥望隔壁金沙洲，房价普遍贵一万几千，还得与大批村屋做伴，这泛金沙洲倒还是“嗒得杯落”。
下面思聪扒几个一二手盘代表项目，希望能给老铁们指点迷津。
碧桂园云樾金沙：高速环绕的”旗舰“盘
属性：纯新盘
面积：87-123㎡
价格：待定
倒闭八达通商贸城+烂尾华美达酒店，在碧桂园手下摇身一变为“云”系旗舰，点石成金功力一流。
售楼部恢宏大气，倒是符合定位，也看透广州客们花小钱办大事的心思。但87-123㎡的面积段，2梯6户的梯户比，标准的刚需。
位置倒是热闹得很。西南侧快跟广佛高速握手，西侧离佛山一环约200米，北侧大步路，东侧里水大道长期货车密集，要在路上抖一抖，天天你都睡不够。
不过，碧桂园云樾金沙未来上高速确实相当方便，这对于惜时如金的广州档口老板们，还是有吸引力的。
若是价格到位，高速啥的都不是问题，有心的老铁不妨继续观望、多多留意。
绿地香树花园：入门性价比之选
属性：次新盘
面积：77-143㎡
二手放盘：近150套
挂牌均价：1.5-1.9万/㎡
与碧桂园云樾金沙隔路相望，离广佛高速稍远，但又握手佛山一环。
小区分两期，相隔佛山一环，里横路双向收费站都在小区对开，距离奇近，曾经引起业主们的不满，一期西侧、二期东侧楼栋要注意噪音问题。二期的出入方便程度也不及一期。
一二期均采用半围合式布局，大片的园林设计，加上有层次的绿化，在小区走着都挺舒服的。
小区园林（图源：贝壳）
小区配建车位较少，3700户配约2000个地上、地下车位，有不少车辆都停在一环辅道边上。不过车位倒也不算贵，贝壳挂牌13-15万就有交易。
楼下底商倒是开得七七八八，日常起居都可以解决。
小学就读小区配建的绿欣小学，但户籍生都得摇号，摇不上的只能去保利紫山内的展旗学校。
最小77㎡的两房户型，在片区里是独一家，挂牌价130万有找，预算吃紧的老铁可以多关注。
万科金域缇香：最“纯粹”的望江盘
属性：次新盘
面积：87-120㎡
二手放盘：近200套
挂牌均价：1.8-2.5万/㎡
思聪看过的望江盘也不算少，但万科金域缇香是我看过最纯粹的望江盘。纯粹到除了江，啥景都没得看。
但丝毫不影响3年前该盘的高价热卖，有望江单位更是突破2.5万/㎡以上。3年算下来，大把人在该盘上折戟，割肉出的也不在少数。
从湖州村道进去，破旧村屋与高层住宅的“最萌身高差”，倒是有种反差美。
小区沿江长条形分布，容积率高达3.8，楼距偏小，绿化率也仅仅到了及格线30%，分布于各栋楼下，没有个像样的园林。小区的底商也比较惨淡，买点东西免不了开车。
凭借着”望江ip“，挂牌均价能摸到2.5万/㎡以上，在其他小区都能买套一手房，实际上也是当年高位接盘的缘故。看来在望江这件事上，广佛都是一家亲。
项目位置深入村居内，从前出行要走沙涌村村道，路窄车多，环境脏乱差。现在水口水道大桥开通，走沿江小路就可以直达金沙洲，倒是方便了些。
合生君景湾：卖十几年还有货的望江大盘
属性：次新盘
面积：87-120㎡
二手放盘：约150套
挂牌均价：1.5-2.5万/㎡
经典望江大盘，从2007年开售至今，从5000卖到2字头，却仍然有新货卖。
沿路小高层（图源：贝壳）
近里水大道的一侧被规划成地铺和小高层，楼栋不算特别近主干道，噪音虽有，但也不至于扰民。
斜对面不远处就是中联宝鼎创意园，吃喝玩乐样样有。自家小区的底商由于住户庞大，光代收快递都能过得滋润。
分一到四期，只有四期的白色楼栋才是真正一线望江位，板式布局基本上剥夺了后面一二三期的“望江权”。
只不过黄岐一侧的对岸景色一片绿，只能说“护眼”，而没有金沙洲一侧高楼大厦的“养眼”。
学区方面比较尴尬，因为是里水地界，只能读旗峰小学，距离近5km，着实远啊。相对隔壁黄岐地界、年纪大的名雅花园，劣势不小。
由于小区建设跨度大，楼龄也是天差地别，均价差异最高破万。但思聪曾听业主透露，因为人车分流不够彻底，一期的乱停车情况比较严重，物业在这方面也鲜有作为。
半岛花园：丰俭由人，最低总价50万上车
属性：老旧盘
面积：30-202㎡
二手放盘：约150套
挂牌均价：1.1-2.3万/㎡
黄岐片区的经典盘，因地块呈半岛状得名，一河三岸景色相当不错。
珠江半岛花园（图源：乐有家）
广州开发商开发，自然带来了些优势资源。两条广州公交线路始发，通往荔湾海珠很方便。还引入了黄岐中心小学半岛分校和半岛幼儿园，口碑在黄岐都数一数二。
小区建设较早，车位极度紧张，人车不分流，车辆多停地面，乱停放严重，这是很影响老小区保值潜力的因素。介意这点的老铁，不妨去看看对面路的碧水湾。
人口基数在这，楼下底商比较发达，基本啥都有。但租户也较多，小区门口近乎”无掩鸡笼“，人员比较混杂。
小区楼龄近20年不等，10年以上的多是楼梯房。但就算20年楼龄的，同样有人敢挂出3万/㎡，卖点就是一个南向望江大阳台，望江果然大晒。
但同样地，半岛花园还有30㎡的一室一厅户型，纯住宅，一台奔驰e级的价格就可上楼，标准的学区壳房。
如何选择？
相对隔壁金沙洲动辄破3的均价，里水大道沿线还是“1”字的二手价，还是吸引力很足的。
但要价值真正爆发，还是要依靠两条规划中的桥梁，从东西分别打通建设大道，“4公里到荔湾”才有望变现实，这是“泛金沙洲”各盘房价最强的催化剂。
目前大坦沙大桥马上开工，但黄岐跨过后航道的桥梁不知何年开动。但以现在的交通条件，确实“望山跑死马”。
区域河网密集，有不少望江盘可以选择。但思聪建议，选择望江盘时尽量找靠近主路的。毕竟跑个狭窄的村道才能回家，心里多少还是有点膈应。
至于宏宇天御江畔和金沙半岛，由于楼下水口水道大桥的开通，实际上与金沙洲已经连成一片。就是周边的不利因素，老铁们得百度一下，慎重对待。
水口水道大桥
展旗峰附近，除保利紫山之外，倒还藏着几个盘，地王盘，别墅盘，品牌盘，应有尽有。
但目前沿路配套欠奉，半山腰的几个盘交通不便，如翠林豪庭、万科金色溪谷、还有力迅榕墅里等等，加上价钱或盘本身没显著优势，思聪不太推荐。
若是依赖公共交通往来广州的老铁，思聪建议选盘时，北侧最远不过保利紫山。
因为越往北，往广州公交线路就越少，但早晚高峰，每条公交都得被广佛候鸟挤成饼。多一条线路，也就多一条选择。
一手盘中，里水地界的保利紫山、合生君景湾，二手次新中，黄岐地界就名雅花园组团的荟珑湾比较值得自住型买家考虑。
都是2万出头的均价，有点小贵，需要考验下老铁牙力。至于新盘碧桂园云樾金沙目前还未开盘，价格未知，且走且看。
佛山买房，问问楼司令吧！
